Avaliações de Imóveis Rurais (Djeinis; F06)

Quando ouvimos os comentários sobre eventuais inadimplências do setor rural, normalmente os questionamentos não se estendem ao ponto de origem desse crédito, que trata das constituições de garantia que lastreiam as operações, e principalmente da valoração destas garantias.

Um ponto de grande fragilidade de operações bancárias vem normalmente da valoração incorreta dessas garantias, que acabam por muitas vezes, sendo feitas pro forma, sem o devido conhecimento e profundidade no assunto.

Desta forma o critério de avaliação acaba sendo o histórico e credibilidade do cliente, pois até então não se consideravam a possibilidade de riscos de mercado ou climáticos.

Provido muitas vezes de material mal embasado, quando há a necessidade de execução de uma dívida, um credor pode amargar grande prejuízo se a avalição tiver sido feito lastreada na reputação do cliente.

Dessa forma cada vez mais o grau de seriedade e técnica vem sendo demandados, principalmente quando a garantia em questão é um imóvel rural.

Mas como é obtido o valor dos imóveis rurais dados como garantia?

Às vésperas da publicação de sua nova revisão a norma ABNT 14.653-3, que detalha as diretrizes e padrões específicos de procedimentos para a avaliação de imóveis rurais, tem sua última versão publicada em 2004. Ou seja, já há algum tempo a ferramenta para realizarmos uma correta avaliação aí está.

O valor de uma avaliação depende especificamente da finalidade desta avalição, pois existem diversos conceitos de valor.

Existe a abordagem pelo valor de mercado e a abordagem por valores específicos.

1 – Abordagem pelo valor de mercado

Identifica a quantia mais provável pela qual um bem seria transacionado no mercado.

Alguns tipos de valor podem traduzir ou se identificar com o valor de mercado:

O valor econômico, quando forem adotadas condições e taxas de desconto médias praticadas no mercado;

O valor patrimonial, quando, em situações específicas, a soma dos valores dos bens do patrimônio corresponda ao valor de mercado.

2 – Abordagem por valores específicos

Referem-se a valores distintos do valor de mercado, entre eles:

O valor especial, que reflete características ou premissas relevantes apenas para um comprador especial, desconsideradas na identificação do valor de mercado.

O valor econômico, quando forem adotadas premissas vinculadas a um comprador especial (por exemplo: taxas de desconto, isenções fiscais, projeções de receitas e despesas), adquire o caráter de um valor especial.

O valor patrimonial, a soma dos valores dos bens componentes do patrimônio usualmente não representa o seu valor de mercado.

O valor de liquidação forçada, que difere do valor de mercado, em razão de condições especiais destinadas a comercializar o bem em prazo inferior ao usual.

Sendo o valor da liquidação forçada o valor na hipótese de uma venda compulsória ou num espaço de tempo menor do que o costumeiro, pode ser obtido a partir de função financeira definida pelo valor de mercado do imóvel, o prazo de comercialização e as taxas de juros vigentes.

Em se tratando de garantias bancárias, em geral dois valores são solicitados, o valor de mercado e o valor de liquidação forçada, porém como pudemos observar o último é função do primeiro, e será considerado na definição do limite de eventual operação.

Desde a graduação até o início de 2010, nunca havia me perguntado também, a origem desses valores. Essa dúvida começou a ser sanada a partir de janeiro de 2010, quando iniciei minhas atividades nesse setor, até então por mim desconhecido, na empresa Caputi Avaliações.

A Caputi & Barbalho Avaliações, já tem um importante histórico no mercado de avaliações de imóveis rurais.

Com mais de 15 milhões de hectares avaliados, por todo o Brasil, já tendo atuado com os principais bancos e players do setor.

Fazemos avaliações patrimoniais e perícias para as mais diversas finalidades: garantia hipotecária, dação em pagamento, partilha de heranças, desapropriações e servidões de passagem, financiamentos e garantias bancárias, seguros de bens patrimoniais, dentre outras

Hoje a Caputi & Barbalho Avaliações, tem como sócios, Geninho (F-79), Eugenio Lorenzo Caputi, e eu, Djeinis (F-06), Carlos Eduardo Weis Barbalho, e fará a inauguração de sua mais nova sede nos próximos dias.

Nosso novo endereço: Rodovia Margarida Da Graça Martins, junto à cervejaria A Tutta Birra.

Djeinis (F-06), Eng. Agrônomo Carlos Eduardo Weis Barbalho, Famosa Kpixama, sócio-diretor da Caputi & Barbalho Avaliações.

BIBLIOGRAFIA

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-1: avaliação de bens parte 1: procedimentos gerais. Rio de Janeiro, 2001.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-3: avaliação de bens parte 3: imóveis rurais. Rio de Janeiro, 2005.

INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO. Diretrizes Básicas para Avaliações em Garantias Bancárias do IBAPE/SP. São Paulo, 2017.